買換えをしたい人のローン

買換えをしたい人のローン

  • MONEY
  • by 太田孝幸
  • 2018-11-10
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買換えをしたい人のローン

手狭になった今の家を売って広い家に買換えたい!でもいざ今の家を査定に出してみたら住宅ローンのほうが売却価格より多いので住宅ローンを組めるか心配……

そんな悩みもご自宅を売却して買換えをする際にどんな住宅ローンが利用できるのかしっかり調べると解決につながる可能性があります。

 

利用できる住宅ローンは何??

自宅の担保割れに対処できるかどうか?

・担保割れ分の額を貯蓄で補うケース

 ご自宅の売却価格がご自宅の住宅ローン残高より少ない場合、そのままでは抵当権を抹消できません。そうなると通常は預貯金等を充当しなければなりませんが、貯蓄に余裕があって担保割れ分を預貯金等で充当できるなら住宅ローンは通常の住宅取得時の住宅ローン選択と同じように比較して検討することができます。

マンションの場合は、フラット35や財形住宅融資、民間住宅ローンも含め選択肢は広くなります。

 

・担保割れの額を貯蓄で補わないケース

 仲介手数料などの諸費用や生活予備費などを確保するため、預貯金等を大きく切り崩すことなく買換えを実現させたい場合は、一部の民間金融機関で取り扱っている買換え住宅ローンが選択肢に入ってきます。しかし買換え住宅ローンは原則として抵当権の抹消と設定を同時にするので、同じ不動産会社で売却と購入を同時進行させなければなりません。

 

返済負担率は、一定の範囲内か?

 年収750万円の場合、返済負担率30%では年間返済額の上限が225万円になります。変換期間を30年として、民間住宅ローンの一般的な審査基準金利を4.0パーセントと考え試算すると、借入可能額は3920万円となります。借入額3100万~3700万円という希望は、担保価格以上の住宅ローンになる可能性もありますが、売却と購入を同時進行させるのであれば返済負担率は問題ないといえます。そのほか、勤続年数などの信用状況や健康状態も問題はありません。

 

担保割れの対処法に応じて最適な住宅ローンを選ぶ

・担保割れ分の額を貯蓄で補えるケース

 ご自宅を売却するには抵当権を抹消しなければならないので、担保割れの場合、通常は担保割れ分と仲介手数料などの諸費用分の預貯金等が必要となります。このケースでは、担保割れ分と諸費用を含めて500万円以上の自己資金を準備できれば、新たに購入する物件について通常の住宅ローンを組むことができます。

 預貯金が十分でない場合は買換え後の住宅ローンが変動金利型や短期の固定金利期間選択型を選ぶと金利上昇リスクに対応できない可能性があります。

 また、頭金が十分でない場合、買換え後の住宅ローン借入額が増えると毎月の返済額の負担が大きくなるリスクがあります。

 このようなことから、買換えを行うにあたり十分な預貯金等、および頭金が準備できない場合は、全期間固定金利型を含めてなるべく長期の固定金利期間選択型を選ぶことが重要です。

 

 

担保割れ分の額を貯蓄で補えないケース

 買換えには、仲介手数料、手付金、諸費用、場合によっては仮住まい費用も発生するので、売却時に預貯金等を大幅に切り崩すことに不安を感じる方も多いのではないでしょうか。そんな時選びやすい選択肢に買換え物件の担保評価の1.5倍、2倍といった水準まで融資を可能としている買換え住宅ローンがあります。担保評価以上の借入はオーバーローンと呼ばれますが、この住宅ローンの仕組みは金融機関ごとに異なります。

 一本のローンで買換え物件の住宅ローンとする担保割れ分の補填をするタイプは売却と購入を同時に進行させ、抵当権の抹消と設定を同時に行わなければなりません。

 2本のローンで買換え物件の住宅ローンと諸費用ローン(無担保ローン)を組み合わせるタイプの場合、住宅ローンはあくまで買換え物件の担保評価の範囲内で、諸費用の部分が無担保となるので無担保で借りる分は金利も高めになります。

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