★フラット３５（全期間固定金利）

フラット３５という言葉は聞いたことがある方も多いとは思いますが、ここでは一般ローンとの違いや、フラット３５のメリット・デメリットを解説していきます。フラット３５とは住宅ローンの一種ですが、民間のローンとは違いがあります。一般ローンでは短期の資金調達が行われるため、長期の固定金利のローンを組むのは難しいと言われています。フラット３５では住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローンを買い取り、それを担保として債券を発行することで長期に渡り、まとまった資金を調達することが可能になっています。

 

・フラット３５のメリット

金利が長期固定

返済期間が最長３５年

保証料が不要

繰上返済手数料が無料

条件を満たせば借り換え可能

団体信用生命保険加入が強制でない為、既往症で保険加入を断られることはない。

民間金融機関からの借換も可能

 

・デメリット

機構の技術基準適合住宅でなければ融資が下りない。

融資事務手数料が必要

団体信用生命保険が任意なので、機構が取扱う機構団信・定期保険等に加入しなければ債務者の死亡時に債務が残る。

借入期間が５年以内の場合は、民間ローンの方が総支払額で有利になる場合がある。

 

フラット３５証券化のスキーム＊買取型の場合

１・住宅購入者が取扱い金融機関へフラット３５を申し込む。

２・取扱い金融機関を介して、機構が購入者の審査を行う。

３・取扱い金融機関が住宅購入者にフラット３５を販売する。

４・融資当日に取扱金融機関が債権を機構に譲渡する。

５・債権譲渡に基づき機構が抵当権を登記する。

６・機構が信託銀行等に債権を信託する。

７・機構が投資家に対し、不動産担保証券を発行する。

８・機構が金融機関に対し不動産担保証券の発行代金を原資とし、債券の買取代金を支払う。

９・住宅購入者がローンの支払を開始する。

 

フラット３５証券化のスキーム＊保障型の場合

１・住宅購入者が取扱い金融機関へフラット３５を申し込む。

２・取扱い金融機関は融資に対し、機構の住宅融資保険を設定し取扱い金融機関と機構が販売審査をする

３・住宅融資保険を基に取扱い金融機関が住宅購入者にフラット３５を融資する。

４・取扱金融機関が抵当権の登記を行う。

５・金融機関が複数のフラット３５の債権を信託銀行等に委託する。

６・信託銀行の受益権を証券化し、機構の担保のもと、投資家に販売する。

７・住宅購入者がフラット３５の支払開始

 

以上がフラット３５のおおまかな解説です。