住宅ローンを理解すれば、お得に買える！

MONEY
2017-12-16
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今更聞けないフラット３５とは

フラット３５には「買取型」と「保証型」がありますが、一般的な「買取型」を説明していきます。

「フラット３５の特徴」
最長３５年間、全期間固定金利はみなさんＣＭなどで馴染みがあるのではないでしょうか。
借入額：１００万円～８０００万円以下
保証料：無料
連帯保証人：不要
繰上返済手数料：無料
融資手数料：定額型は３万円～５万円（税別）程度。定率型は借入額の１～２％（税別）
※定額型を選択すると、金利が上がります。自己資金に余裕がある人は、定率型の方が総支払額は安くなります。
★知っ特情報
１申込人または配偶者のご両親やお子様が住む為の住宅を建設または購入する場合でも、フラット３５が利用できます。
２週末や利用する住宅やセカンドハウスの取得にもフラット３５が利用できます。

「フラット３５ＳのＳってなに！？」
「フラット３５Ｓ」のＳとは「フラット３５」をお申込みするお客様が、省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に「フラット３５」の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

フラット３５Ｓには２つの金利引き下げプランがあります。
対象となる住宅基準は
①省エネルギー性に優れた住宅
～高い水準の断熱性等を実現した住宅
②耐久性・可変性に優れた住宅
～耐久性を有し、長期にわたり良好な住宅でし使用する為の措置が講じられた住宅
③耐震性に優れた住宅
～強い地震力に対して倒壊・崩壊等しない程度の性能が確保された住宅
④バリアフリー性に優れた住宅
～高齢者が日常生活を行いやすい住宅

上記の技術基準を１つクリアしていることが条件ですが、金利Ａプランは技術基準レベルがかなり高いので、ほとんどの物件が概ね金利Ｂプランになります。
金利Ｂプランの簡単な取得項目でいくと、お風呂に手すりをつければ、取得できます。

金利引き下げプラン	金利ｈき下げ期間
フラット３５Ｓ　金利Ａプラン	当初１０年間　年△0.25％
フラット３５Ｓ　金利Ｂプラン	当初５年間　年△0.25％

※平成３０年３月３１年までの申込受付分に適用
平成29年9月30日以前の申込分ですと、年△0.3％引き下げでした。
金利引き下げ期間や幅は、毎年度変わりますので、ご注意ください。平成３０年４月１日以降は未定です。

知っておきたいつなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資実行までに、一時的にお金を借りるローンのことです。住宅ローンの融資が確実に実行されることが前提で、融資実行時に一括で返済される短期融資のことです。
一般的には抵当権がは設定されません。
※住宅ローンよりも高い金利のことが多いです。また事務手数料が高めに設定されている場合があるので確認が必要です。
どうのような時に利用するかというと
①財形住宅融資などの公的な住宅ローンの場合。
※財形住宅融資を利用するお客様はほとんどおりませんので、割愛します。
②一部の金融機関のフラット３５を利用する場合
※こちらもアルヒなどを別の取扱店をつかえば問題ないです。
③リノベーションを前提に中古マンションを買う場合
中古＋リノベーションの場合、融資実行日は、不動産の決済の日とリノベーション完了後の日の２回となります。
リノベーション工事をする場合、工事業者によっては、着手金、中間金などがあります。その場合、自己資金があれば支払うことができますが、物件＋リノベーション工事の合計額を満額住宅ローンで借りた場合、リノベーション工事費は、基本的にリノベーション工事完了後でないと、融資が実行されません。
中古を買ってリノベーションをお考えの方は、融資実行日や着手金や中間金が必要かどうかを事前に確認した方が良いです。

代表的な金融機関の融資詳細

項目	フラット35	都銀・地銀	信託銀行	信用金庫
金利の種類	全期間固定金利	変動金利型固定金利期間選択型全期間固定金利型	変動金利型固定金利期間選択型全期間固定金利型	変動金利固定金利期間選択
申込時年齢（完成年齢）	70歳未満（80歳未満）	満20歳以上70歳以下（満80歳以下）	満20歳以上満65歳未満（満80歳以下）	満20歳以上満60歳以下（満75歳以下）
収入	-	-	-	-
保証	不要	保証会社	保証会社	保証会社
団体信用生命保険	任意	原則加入	原則加入	原則加入
借入額	8000万以下	1億円以下	1億円以下	8000万以下
返済比率	400万円未満：30％以下 400万円以上：35％以下	-	150万円以上250万円未満：25％以下 250万円以上400万円未満30％以下　 400万円以上35％以下	-
返済期間	15年以上35年以内	35年以内	35年以内	35年以内
返済方法	元利均等元金均等	元利均等元金均等	元利均等元金均等	元利均等元金均等