既存建物の建て替え制限

建築当時においては建築基準法などの法律が規定に適合している建物だったが、その後の法律等の改正により、建物の全部または一部が、現行の基準に適合しなくなってしまった建物を「既存不適格建築物」といいます。
よく勘違いされる「違反建築物」は、建築当時から法律に違反して建てられた建物です。
「既存不適格建築物」は「違反建築物」では御座いませんので、建築時のまま継続して使用しても、何も問題はありません。しかし、建替えにより新しい建築物を建築する場合は、現行の法律に適合した建物を建てなくてはいけません。
取引対象物が「既存不適格建築物」である場合は、媒介業者は、既存建物が現行の法令に適合していない建築物だということを買主側に事前に説明する必要があります。建替える際には、現行の建物より面積などが小さな建物しか建築できない場合、トラブルが生じやすいので注意が必要です。
契約時に容積率制限については説明していますが、現在の建物が既存不適格建築物であることを説明していないと、説明義務違反になります。
現行の建物をより敷地が小さくなってしまう例としてセットバックがあります。
建築基準法４２条２項道路に面した古屋付き土地の場合、道路の中心線から水平距離２ｍの線が道路境界線（セットバック部分）とみなされます。このためセットバック部分は建物の敷地として算出することができません。またセットバック部分には、門・塀等の工作物も築造するころが出来ませんのでご注意下さい。
※なお、道路中心線は、特定行政庁の指導に基づいて決定されます。