知っておきたい税金の話②

 

■住宅譲渡（売却）時の税金

基本的に不動産を売却した時の譲渡所得に対しては、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は、不動産を売却した金額から取得費（不動産購入費等）と譲渡費用を差し引いて計算し、差額（プラスの場合）に対して課税されます。

不動産の所有期間によって長期譲渡所得（譲渡した年の１月１日おいて所有期間５年を超えるもの）と短期譲渡所得（５年以下のもの）に分けて、税金の計算方法が異なります。

所得税と復興特別所得税を合わせた税率

長期譲渡所得の場合、所得税15.315％、住民税５％

短期譲渡所得の場合、所得税30.63％、住民税９％

 

■居住用財産

居住用の財産は、一定の要件を満たせば、所有期間に長短に関わらず譲渡所得から最高３０００万円まで控除することができます。ただし親子や夫婦間など特別関係者への売却を除きます。

【軽減税率の要件】

売却した年の１月１日において売却した家屋や敷地の所有期間が共に１０年を超えていること。

特例を受けるためには確定申告が必要です。

課税譲渡所得６０００万円以下の部分：所得税10.21％、住民税4％

課税譲渡所得６０００万年超の部分：所得税15.315％、住民税5％

※平成25年から平成４９年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が所得税と併せて申告・納付が必要です。

 

■居住用財産の売却損が発生した場合

所有期間が５年を超える居住用財産を譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額については、居住用財産を買い換えるなどの一定の要件を満たせば、譲渡損失を他の各種所得金額と損益通算することができます。

通算を行ってもなお控除しきれいない損失がある場合は、その譲渡の年の翌年以降後３年間にわたり繰越控除を受けることができます。

特例を受ける場合は、合計所得金額が３０００万円以下で、尚且つ買換試算を取得した年の年末または繰越控除の特例をうけるなどの手続きが必要です。

■住宅取得資金の贈与の特例

相続時精算課税制度とは、生前贈与をその時点では非課税または税を軽減して行うものです。贈与者の死亡時に贈与財産と相続財産を合計して相続税を計算して、贈与時の税金を精算します。年齢が６０歳以上の親もしきは祖父母から、贈与者の推定相続人である２０歳以上の子または２０歳以上の孫への贈与は、贈与者ごとに２５００万円まで特別控除の対処となります。

２５００万円を超えた金額については、２０％を乗じた金額が贈与税額になります。

注意点として、この制度は贈与者ごとに選択できますが、一度選択すると撤回ができませんので暦年単位課税制度との選択適用のため、非課税となる基礎控除額１１０万円（年間）の控除を利用することが出来なくなります。

平成３３年１２月３１日までに、自己居住の一定の家屋および土地等を取得する資金または増改築の為の資金の贈与は、贈与者である親の年齢は問わないとしています。

【相続時精算課税制度概要】

特別控除額　限度額：２５００万円

内容

特別控除額	限度額：２５００万円
内容	限度額を超えた場合：定率２０％の贈与税を支払う
贈与者	６０歳以上の親または祖父母。自己の居住用は、年齢制限なし。
受贈者	２０歳以上の子や孫
資金の使途	・自己居住用 ・登記簿上の床面積５０㎡以上 ・中古住宅の場合は、木造築２０年以内、耐火建築物築２５以内、または一定の耐震基準に適合することが証明されたもの。 ・原則、贈与を受けた翌年の３月１５日までに居住開始すること。 ・一定の増改築の場合、増改築等の工事に要した費用が１００万円以上。
贈与回数	何回でも可
申告	翌年２月１日から３月１５日までに相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書を添付して申告
その他	一度選択すると撤回できない。