瑕疵担保責任について

～地中埋設物～

「軟弱地盤」「地中埋設物」「土壌汚染」など、土地の瑕疵は、専門家による検査や調査を行わなければ発見することはできません。宅建業者は地盤の専門家ではありませんので、土地の瑕疵調査までは行いません。また宅建業法上でも宅建業者に土地の瑕疵調査までは義務付けされておりません。「知っていた」事実があれば「知る限りの情報」を買主側に伝える必要があります。
例えば地中に建築廃材や土壌汚染など「土地の品質・性能」を阻害するようなもの「瑕疵」にあたります。この場合、買主が知りえなかった瑕疵は「隠れた瑕疵」にあたり、売主側に「瑕疵担保責任」に基づく損害賠償を請求することができます。

～建物の瑕疵～

雨漏り、シロアリ、不同沈下により建物の傾きなどの建物の瑕疵は、表面に現れていれば容易に発見することが可能ですが、通常は建築の専門家や専門業者による建物検査を行わなければ発見することは困難です。宅建業者は建物の専門家ではありませんので瑕疵調査義務はありませんが、不動産取引のプロとして注意義務は負っています。従って、媒介を行う宅建業者は、不動産取引のプロとして求められる「通常調査」は行う必要があります。
「通常調査」とは
①建物所有者などへ建物の状況確認調査
例-建物の所有者や売主に対して「建物の不具合」等について告知の協力を求め確認をする。
②建物の現況調査
例-建物の現況について、目視で確認できる範囲で注意深く観察・確認を行う。

建物の所有者や売主から「雨漏りがない」などの申告があったとしても、媒介を行う宅建業者の調査義務が免除されるわけではないので、宅建業者は「通常注意するば発見できた雨漏り等」があれば、調査不足として責任を問われる場合があります。