どうなる!?「2020年問題」

どうなる!?「2020年問題」

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  • 2020-05-21
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不動産業界ではここ数年、2022年問題が話題になっています。

2020年問題とはこの年から日本の大都市圏で農地が宅地として大量に供給され地下が暴落するのではないかと言うリスクのことです。2022年もだんだんと近づいている中でこの問題について解説していきたいと思います。
2022年に東京圏、大阪圏、名古屋圏の3大都市圏にある生産緑地が宅地として大量に放出される予定です。
生産緑地とは、1999年に改正された生産緑地法に基づいて市街化区域にありながら一定の条件のもとに生産緑地としての指定されることで税の負担が軽減される等を受けることができる農地のことです。
生産緑地と言う考え方の大元は1970年までに遡ります。当時の日本はオイルショックによって一時的な経済の停滞が余儀なくされました。まだ成長過程のど真ん中で大都市圏は好景気には地方から人口が流出し続けました。その結果、大都市圏で深刻な住宅不足が生じたため、政府は農地放出を目的して、農地の固定資産税や相続税に宅地並みの高い税金を課しました。これによって都市部の農地を手放し、宅地化が進みました。しかしその頃から緑地が自然環境や防災の面で役立つことが評価され、都市部にも農地を残した方が良いと言う考え方が大きくなり1974年に最初の生産緑地法が制定されました。
この法律によって農業を継続した農家が高い固定資産税で妨げられないように一般農地並みの税率が適用されることになりましたが、生産緑地の指定を受けるための条件が厳しかったため、長期に営農することで課税を農地並みにする「長期営農継続税度」が導入されました。

長期営農制度とは生産緑地の指定を受けにかった大都市圏の農地も宅地並み課税を回避できることができたものの、農地偽装などの問題もあり、1991年に廃止が決定いたしました。再び大都市圏の市街化区域内の農地については、農地として保全する生産緑地と、宅地などへの転換が推進される宅地化農地と分けれ、生産緑地は従来通り、当地課税が継続されるとともに、生産緑地として指定を受ける際の条件も緩和されました。

 

生産緑地に指定された後の税制優遇には、①固定資産税の軽減、②相続税贈与税の納税猶予、と言う2つの柱があります。ただしこれらの税制優遇を受けるためにはその土地を農地に用いらなければならず、また農業を営むに必要な施設建築物以外は原則として設置できないという2つの制約条件があります。
さらに30年間の営農期間が義務付けられ、1992年から30年が過ぎる2022年以降は優遇制度が受けられなくなることともに、営農義務もなくなります。その結果それまで生産緑地法の下で農業を続けてきた農家の手元にはそれ以上、農業を続けなくてもいいが、宅地並みの課税される土地が残ることになります。

2022年以降生産緑地の指定がなくなった後については、自治体に買い取りを申し出を行えることや自治体が買い取らなければ他の農家などに斡旋すると言う2つの選択肢が用意されています。

しかし実際に買取りを申し出たとしても昨今は財政面の問題があり買い取れないケースが大半と言えます。そうなるとその後を買いたいと言う農家を探すことになりますが、大都市近郊の農地は、農地として狭いところが多く、規模のメリット等も出にくいため、買い取りたいという人が現れにくいだろうと考えられています。
買い手が現れなければ、その後は生産緑地の指定を外され、税制優遇措置が受けられなくなります。現場多くの農家は高齢化が進み、高齢者何と言う別の問題も抱えています。その上で宅地並みに課税されるとなれば、農業を止めて、もう家を売却する農家が増えるので自然の流れではないでしょうか。

こうした農家が売却した農地を宅地として生み出される動きが2022年以降、急増するかもしれないと考えられています。生産緑地に指定されている農地の面積は全国で約12,000ヘクタールと言われています。このうち約8割が首都圏、近畿圏、中部圏のうち東京都、大阪府、愛知県とその近郊に集中しています。

特に東京都は群を抜いて生産緑地の面積が大きいですが、そのほとんどが23区外にあります。また国も2022年問題に対して対策が講じられており、2017年5月に成立した特定生産緑地指定制度があります。これは現在の生産緑地に指定されている後が対象で、新たに特定生産緑地に否定されると、従来の税制優遇処置が10年間延長されると言うものです。このため所有する生産緑地を特定生産緑地にすべて指定するという農家は6割以上にのぼり、そうでない場合はすぐに買取りを申し出たい農家は約26%で、対策をの効果が表れていると言えます。

一方で、従来500㎡以上の農地が生産緑地に指定される上殿でしたが、特定生産緑地では300平米以上の面積の指定が可能となりました。

このことによって土地一部を特定生産緑地に指定し、残りを指定から外すと言う選択肢も考えられるようになりました。例えば500平米の農地のうち200平米を指定から外せば買取の申し出を拒否された場合その部分を宅地に転換すると言う選択肢もあります。これまで生産緑地内にはビニールハウスや音質農機具倉庫等以外の施設を建てることが出来ませんでしたが特定生産緑地では農作物直売所や農家レストランを建て

もちろん直売所で売ったりレストランで出すメニューは、その農地で作られた生産物中心に、施設の面積についても制限がありますが、農地の所有者にとって土地利用の選択肢が増えることは間違いありません。

指定の期間についても30年間の経過で生産緑地の指定が外されることになっていますが、特定生産緑地では10年ごとに更新が可能となりました。
特定生産緑地に指定する決定権者はあくまでも市町村なので、農地の所有者が指定を希望しても、その希望どおりになるかどうかはなんともいえませんが、この30年間でで都市近郊の緑地を維持することの必要性が急激に後退したともいえず、従来の生産緑地を特定生産緑地に指定しない合理的な利用見出せません。したがって大半の生産緑地はそのまま特定生産緑地になる可能性が高いです。以上のような状況を鑑みると2022年問題が完全に払しょくされたとはいえないものの特定生産緑地指定制度と都市農地の賃借の円滑化に関する法律によって、当初いわれていたような大都市近郊で宅地が大量に供給されることによって地価が暴落するような事態が起こる可能性は低いといえます。

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